갭투자 규제 우회 전세 승계 매매 절차와 주의점

 

• 🏠 전세 승계 매매, 왜 늘어나나?
• 🚫 6·27 대책과 갭투자 규제
• 🔄 전세 승계 매매 우회 방법
• 💸 전세금 반환 대출 한도와 자금 전략
• 🏢 경매·매매사업자 대출 활용
• ⚠️ 실전 주의사항과 체크포인트

🏠 전세 승계 매매, 왜 늘어나나?

2025년 부동산 시장에서 전세 승계 매매가 주목받고 있습니다.
정부의 갭투자 규제 강화로 기존 방식이 어려워지자, 투자자와 실수요자 모두 새로운 매매 방식에 관심을 갖게 됐습니다.
특히 수도권을 중심으로 전세가 낀 매물의 매수, 즉 전세 승계 매매가 늘고 있습니다.
기존 집주인이 먼저 전세를 놓고, 새 집주인이 전세를 승계하는 구조입니다.

🚫6·27 대책과 갭투자 규제

정부는 6·27 부동산 대책을 통해 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지했습니다.
기존에는 세입자가 전세대출을 받는 날 집주인이 바뀌는 방식으로 갭투자가 이뤄졌지만, 이 방식이 막혔습니다.
이제는 전세 승계 매매 등 새로운 편법이 등장하고 있습니다.
또한 주택담보대출(주담대)을 받으면 6개월 내 전입해야 하지만, 의무 거주 기간은 명시되어 있지 않아 실질적 규제 효과에 한계가 있습니다.

🔄전세 승계 매매 우회 방법

반응형

 

규제 이후 투자자들은 전세 승계 매매로 우회하고 있습니다.
매매계약 전에 집주인이 먼저 전세를 놓고, 새 집주인이 전세를 승계하는 식입니다.
이렇게 하면 매수인은 전세금을 뺀 나머지만 매매대금으로 지급할 수 있습니다.
다만, 기존 집주인이 전세 계약과 매매 계약을 따로 체결해야 하므로 중개비 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
또한, 전세 승계 매매 시 임대차계약신고를 반드시 30일 이내에 해야 하며, 갱신청구권 행사 여부도 체크해야 합니다.

💸전세금 반환 대출 한도와 자금 전략

2025년부터 전세금 반환용 주택담보대출(전세퇴거자금대출) 한도가 최대 1억원으로 제한됐습니다.
즉, 실거주 목적으로 집을 사더라도 기존 세입자를 내보내려면 전세보증금 반환에 쓸 수 있는 대출이 1억원까지만 가능합니다.
이전에는 임차인 승계 매매 시 종전 규정 적용 여부가 불분명했으나, 금융당국은 '새로운 계약'으로 간주해 1억원 한도를 적용한다고 밝혔습니다.
따라서 자금 계획을 세울 때 반드시 이 점을 고려해야 하며, 현금 동원력이 부족하다면 매수에 어려움이 있을 수 있습니다.

🏢경매·매매사업자 대출 활용

경매 시장에서는 매매사업자 등록을 통해 규제를 우회하는 사례가 늘고 있습니다.
매매사업자 전용 주택구입 대출과 경락잔금대출은 기존과 동일한 조건으로 이용할 수 있어, 6억원 한도 규제를 피할 수 있습니다.
사업자 대출은 LTV 30%(규제지역), 60%(비규제지역) 적용, DSR 규제 없음, 실거주 의무 없음 등 장점이 있지만, 법인 설립 및 세무 리스크도 동반됩니다.
경매를 통한 단기 매매, 투자 수요 유입 등 풍선효과가 나타날 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다.

⚠️실전 주의사항과 체크포인트

- 전세 승계 매매 시 등기 이전 후 임대차계약신고를 30일 이내에 해야 합니다.
- 전세금 반환 대출 한도(1억원) 제한으로 자금 계획을 철저히 세우세요.
- 매매사업자 대출은 규제 우회가 가능하지만, 세무·법적 리스크를 반드시 점검하세요.
- 수도권 주담대는 6개월 내 전입 의무만 있고, 거주 기간 규정은 없습니다.
- 편법·우회 거래는 향후 추가 규제나 불이익 가능성도 있으니 신중히 판단하세요.
실전 거래 전 반드시 전문가 상담과 공식 자료 확인을 권장합니다.

 

카카오톡 원스토어 서비스 종료, 안전하게 대처하는 4단계

 

성실상환자 채무조정, 이자지원과 분할상환 총정리 (2025 추경)

 

2025년 기초생활수급자 조건·재산 기준 완벽 총정리!