재건축 아파트 입주 후 준공 미승인 문제와 주의사항

최근 서울 강남과 동작 등 주요 지역의 대규모 재건축 아파트 단지에서 입주가 시작됐음에도 불구하고, 법적으로는 아직 ‘내 집’이 아닌 상황이 이어지고 있다고 합니다. 제 생각에 준공 미승인과 관련된 각종 리스크와 주의사항을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요할 것 같은데요. 관련된 현황과 문제점, 그리고 매수 시 유의사항에 대해 정리해봤습니다.

🏗️ 준공 미승인 아파트, 왜 발생하나?

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서울 강남구 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’(개포주공1단지 재건축, 6702가구)와 동작구 ‘흑석자이’(흑석3구역 재개발, 1772가구) 등은 이미 입주가 시작됐지만, 지자체로부터 준공 인가를 받지 못해 등기 및 재산권 행사에 제약이 생겼습니다. 주요 원인으로는 단지 기반시설(하수암거, 우수관로 등) 공사 지연, 학교 등 기부채납 부지 관련 행정 절차 미완료, 교육청과의 협의 지연 등이 꼽히고 있습니다.

🔑 임시사용승인과 소유권 등기의 차이

입주가 시작된 아파트라 하더라도 ‘임시사용승인’ 상태에서는 법적으로 완공된 주택이 아니기 때문에 소유권 이전등기가 불가능합니다. 실제로 강남 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’는 2023년 11월부터 입주가 시작됐으나, 하수암거 공사가 2026년 4월에야 완료될 예정이어서 그 전까지는 준공승인을 받을 수 없습니다. 동작구 ‘흑석자이’ 역시 교육청과의 기부채납 협상이 마무리되지 않아 3년째 준공승인을 받지 못하고 있습니다.

💸 대출, 매매, 재산권 행사 제한

준공승인을 받지 못한 상태에서는 주택담보대출 전환이 불가능하고, 등기 이전이 되지 않아 매매 역시 ‘입주권 거래’ 형식으로만 이뤄집니다. 더 좋은 조건의 대출 상품으로 갈아타는 것도 불가능하며, 재산권 행사에 심각한 제약이 따릅니다. 실제로 일부 조합원들은 “입주 3년이 됐는데도 이전고시를 못해 아직 재산권을 행사하지 못하고 있다”며 조합 집행부 해임까지 추진하고 있습니다.

⚠️ 추가 시설·생활 인프라 제약

법적으로 단지가 완성되지 않았기 때문에 추가 시설 설치나 상가 내 영업도 제약을 받습니다. 예를 들어 흑석자이의 경우, 외부인 출입 차단 시설 설치 요구가 있었으나 준공 전에는 불가능하다는 답변을 받았고, 상가 내 학원들도 불법 영업 상태로 단속 압박을 받고 있습니다. 이런 상황은 입주민들의 생활 편의와 안전에도 영향을 미치고 있습니다.

⚖️ 법적 분쟁과 손해배상 문제

준공 미승인으로 인한 등기 지연, 재산권 행사 제한 등으로 인해 조합과 입주민 간 갈등이 심화되고 있습니다. 법원은 조합이 합리적 기간 내에 소유권이전등기를 마쳐야 할 의무가 있다고 판결한 바 있으며, 지연 기간에 따라 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 실제로 일부 입주민들은 조합 집행부를 상대로 법적 대응을 준비하고 있습니다.

📝 매수·투자 시 주의사항

준공 전 정비사업 단지는 매수 시 제약이 많으므로 각별한 주의가 필요합니다. 입주권 거래 형식으로만 매매가 가능하고, 대출 한도 및 조건이 불리할 수 있습니다. 계약서의 소유권 이전 조건, 추가 분담금 발생 가능성, 공사 지연 리스크 등을 반드시 확인해야 하며, 실제 소유권 확보 시점까지 다양한 불확실성을 감수해야 합니다.

✅ 마무리하며

재건축 아파트 입주가 곧 소유권 확보를 의미하지는 않습니다. 준공승인, 등기, 이전고시 등 복잡한 행정 절차가 모두 마무리되어야만 진정한 ‘내 집’이 되는 셈입니다. 입주 예정자와 투자자는 각종 리스크를 꼼꼼히 따져보고 신중하게 접근하는 것이 바람직하겠습니다.

 

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